BGH-Urteil zu Legionellen im Trinkwasser - Wohnungseigentümer und Verwalter in der Pflicht!
Der Bundesgerichtshof hat in dieser Woche in einem Urteil entschieden, dass Wohnungseigentümer für Pflichtverletzungen durch fehlende Trinkwasseruntersuchung auf Legionellen auch für die Zeit vor Inkrafttreten der novellierten Trinkwasserverordnung am 1. November 2011 verantwortlich gemacht werden können. Dabei bezieht sich das Gericht auf die allgemeine Verkehrssicherungspflicht von Wohnungseigentümern und Verwaltern, alle notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen – in diesem Falle zur Sicherstellung eines einwandfreien Trinkwassers, um Schäden anderer zu verhindern. Verletzungen dieser Verkehrssicherungspflicht können zu Schadensersatzansprüchen führen.
Der Berufsverband der Haus- und Immobilienverwaltungen, der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter, weist in diesem Zusammenhang erneut auf die allgemeine Verkehrssicherungspflicht von Wohnungseigentümern und Verwaltern hin. Diese beinhaltet auch die Sicherstellung von sauberem und Legionellen freiem Trinkwasser. Eine regelmäßige Prüfpflicht der Trinkwasserleitungen wurde zudem explizit in der novellierten Trinkwasserverordnung verankert, nach der bis zum 31. Dezember 2013 alle Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasseraufbereitung hätten beprobt werden müssen. Von dieser Prüfpflicht betroffen sind bundesweit rund zwei Millionen Mehrfamilienhäuser.
Ein weiterer Anlass für den Appell an die Verkehrssicherungspflicht sind auch die jüngsten Ergebnisse des 3. DDIV-Branchenbarometers. Dieses ergab, dass über die Hälfte der Immobilienverwaltungen noch immer nicht alle Mehrfamilienhäuser aus ihrem Verwaltungsbestand auf Legionellen erstbeprobt haben. Bei Kleinstverwaltungen, die weniger als 400 Wohneinheiten verwalten, haben gar ein Viertel der Unternehmen noch nicht einmal 20 Prozent ihres Bestandes erstmalig prüfen lassen.
Der BGH hatte sich mit Ansprüchen eines Mieters gegen den Vermieter befasst, die darauf gestützt werden, dass der Mieter aufgrund von bakteriell verseuchtem Trinkwasser in der Mietwohnung erkrankt sei. Das Amtsgericht hat Klage und Berufung der Klägerin abgewiesen. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und wies den Rechtsstreit zurück an das Landgericht, unter anderem mit der Begründung, dass eine Pflichtverletzung des Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflichtverletzung in Betracht kommt.
BGH-Urteil vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 161/14