In einigen Gebäuden erfolgt die Wärmeabgabe nicht nur über die Heizkörper, sondern zu einem wesentlichen Anteil auch über ungedämmte Rohrleitungen. Heizkostenverteiler erfassen jedoch nur die über die Heizkörper abgegebene Wärme. Deshalb ergeben die Abrechnungen erhebliche Verbrauchsunterschiede in den Wohnungen solcher Gebäude.
Nach § 7 Absatz 1 Satz 3 Heizkostenverordnung kann „in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeversorgung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden".
Die herrschende Rechtsprechung hatte bislang die Korrektur nach der Norm VDI 2077 – Beiblatt „Rohrwärme“- auch dann gefordert, wenn die Leitungen nicht frei, sondern unter Putz oder im Estrich liegen, weil der beschriebene Effekt unabhängig davon eintritt.
Aktuelles Urteil des BGH:
Der BGH hat entschieden, dass eine Anwendung der VDI 2077 nur in Betracht kommt, wenn die Rohrleitungen überwiegend ungedämmt und freiliegend sind. Zukünftig muss also vor Anwendung des Ausgleichs nach den Richtlinien der VDI 2077 festgestellt werden, ob die Rohrleitungen überwiegend freiliegend sind, d.h. sichtbar auf Putz verlaufen.
Sind die Rohre nicht auf dem Putz verlegt, darf eine Korrektur nach den Regeln der Technik vorerst nicht mehr zur Anwendung kommen.
Erfassungsrate:
Sofern die Erfassungsrate (d.h. der Anteil der über die Heizkostenverteiler erfassten Wärme) außerordentlich niedrig ist, bleibt nur die Möglichkeit der pauschalen Abrechnung.
Ein Kürzungsrecht für die Nutzer dürfte in diesem Fall nicht entstehen, da es technisch keine Möglichkeit der verbrauchsabhängigen Abrechnung gibt.
Die Warm- und ggf. Kaltwasserkosten können weiterhin verbrauchsabhängig verteilt werden. Die Grenze für die Erfassungsrate, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht mehr zulässt, wird bei 21,5 % gesehen.
Notwendige Information:
KALO benötigt deshalb für eine rechtskonforme Abrechnung eine Information der Kunden, ob die Rohrleitungen in den betreffenden Liegenschaften überwiegend ungedämmt und freiliegend (= sichtbar auf Putz) oder nicht freiliegend, d.h. im Estrich oder Putz, verlaufen. Bei Unsicherheit über den tatsächlichen Verlauf der Leitungen bietet KALO seinen Kunden an, eine Überprüfung durch den KALO-Außendienst vor Ort mittels einer Begehung vornehmen zu lassen.
Tipp:
KALO rät davon ab, die Ausstattung zur Verbrauchserfassung aufgrund dieses BGH-Urteils zu ändern. Sie wird in jedem Fall benötigt, um die Erfassungsrate zu ermitteln und damit ggf. nachzuweisen, dass eine pauschale Abrechnung die rechtmäßige Verfahrensweise ist.
Sofern ohne Grund eine pauschale Heizkostenabrechnung erstellt wird, entsteht für die Mieter das 15%ige Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung.
Erhöhung der Erfassungsrate durch technischen Maßnahmen:
Es ist grundsätzlich nicht das Ziel der VDI 2077, Unzulänglichkeiten in der Anlagentechnik auszugleichen. Die VDI-Richtlinie gibt aber Empfehlungen zur Reduktion der Rohrwärme:
-
Heizanlage optimieren:
-
Hydraulischer Abgleich, Regelung der Vorlauftemperatur, hohe Temperatur senken
-
Auswahl geeigneter Pumpen
-
Bauliche Maßnahmen (z.B. Dämmung)
-
- Erfassung und Abrechnung verbessern:
- Grundkostenanteil hoch ansetzen, 50%
- Gemeinschaftsräume erfassen
- Trinkwassererwärmung erfassen
- Vorrang hat in jedem Fall eine optimierte Betriebsweise durch Mängelbeseitigung, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich vertretbar ist.
- Grundkostenanteil hoch ansetzen, 50%