GModG: Was sich ändert und was bleibt

Kurz zusammengefasst: 

Was ist neu?

• Das GEG heißt jetzt GModG.

• Die Vorgabe 65 Prozent erneuerbare Energien für neue Heizungen entfällt.

• Der Einbau neuer Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen im Bestand ist wieder möglich. 

• Bei diesen Heizungen gilt ab 2029 die Bio-Treppe mit schrittweise steigenden Anforderungen.

• Ab 2028 teilen sich Vermietende und Mietende bei diesen Heizungen die CO₂-Kosten grundsätzlich zu gleichen Teilen; bei Gasheizungen auch die Gasnetzentgelte. 

• Ab 2029 werden zusätzlich die Kosten des vorgeschriebenen klimafreundlichen Brennstoffanteils hälftig aufgeteilt. 
   

Was bleibt?

• Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung für bestimmte Bestandsanlagen. 

• Pflicht zum hydraulischen Abgleich bei entsprechenden Gebäuden. 

• Für Heizungsarten ohne Bio-Treppe gilt weiterhin das bisherige CO₂-Kostenmodell. 

Aus dem GEG wird das GModG 

Seit dem 29. Juli 2026 sind die wesentlichen Änderungen des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) in Kraft. Sie betreffen insbesondere den Heizungstausch in bestehenden Gebäuden: Die bisherige Vorgabe, nach der neu eingebaute Heizungen grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden mussten, entfällt. Eigentümer:innen können die Heiztechnik damit wieder weitgehend technologieoffen auswählen. Auch der Einbau neuer Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen ist grundsätzlich möglich. 

Neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen: Die „Bio-Treppe“ kommt 

Für neu installierte Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gilt die „Bio-Treppe“: Ab 2029 müssen zunächst 10 Prozent der bereitgestellten Wärme aus gesetzlich definierten klimafreundlicheren Brennstoffen stammen. Der Anteil steigt schrittweise auf 60 Prozent ab 2040. Die Vorgaben können beispielsweise mit Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder bestimmten Wasserstoffarten erfüllt werden. Alternativ können unter bestimmten Voraussetzungen auch technische Lösungen wie Solarthermie, eine Wärmepumpen-Hybridheizung oder eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung auf die Vorgaben angerechnet werden. 

Die Bio-Treppe gilt nur für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen im Gebäudebestand. Bestehende Heizungen können grundsätzlich weiterbetrieben werden, ohne dass die Vorgaben der Bio-Treppe allein aufgrund ihres Alters greifen.

Was bleibt? Effizienzanforderungen für Heizsysteme im Bestand

Trotz der neuen Wahlfreiheit beim Heizungstausch bleiben zentrale Effizienzanforderungen für bestehende Heizungsanlagen unverändert. Für Mehrparteienhäuser sind dabei unter anderem die Heizungsprüfung und -optimierung nach § 60b GModG sowie der hydraulische Abgleich nach § 60c GModG relevant.

Die Heizungsprüfung betrifft ältere wassergeführte Heizungsanlagen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbstständigen Nutzungseinheiten. Wurde eine solche Anlage vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt, muss sie bis zum 30. September 2027 geprüft und optimiert werden. Bei Anlagen, die nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden, ist die Prüfung innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren ab Einbau fällig. Wärmepumpen, die der Betriebsprüfung nach § 60a GModG unterliegen, sind von dieser Prüfpflicht ausgenommen. 

Zeigt die Prüfung entsprechenden Optimierungsbedarf bei den Einstellungen und Betriebsparametern der Heizungsanlage, müssen die erforderlichen Maßnahmen innerhalb eines Jahres nach der Heizungsprüfung umgesetzt und schriftlich dokumentiert werden. 
Auch der hydraulische Abgleich bleibt vorgeschrieben: Wird in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbstständigen Nutzungseinheiten eine wassergeführte Heizungsanlage eingebaut, muss das Heizsystem hydraulisch abgeglichen werden.
 

KALO-Lösung für die Heizungsprüfung nach § 60b

Im Rahmen des digitalen Heizungsmonitorings von KALO können Hausverwaltungen und Vermietende die Prüfpflicht nach § 60b GModG erfüllen. Auf Basis einer Vor-Ort-Begehung und ergänzender Gebäudeinformationen erstellt KALO einen gesetzeskonformen Prüfbericht. Dieser dokumentiert unter anderem die Anlageneinstellungen, die Pumpeneffizienz, den Dämmbedarf von Rohrleitungen und Armaturen sowie Möglichkeiten zur Absenkung der Vorlauftemperatur.

Anschließend stattet KALO die Heizungsanlage mit der erforderlichen Mess- und Sensortechnik aus und installiert oder verbindet ein Gateway. Die Nachrüstung erfolgt minimalinvasiv, ohne Eingriff in die Bausubstanz und ohne Störung des laufenden Betriebs. Das Monitoring erfasst und analysiert fortlaufend relevante Betriebsdaten und dokumentiert Zustand und Betrieb der Anlage im digitalen Dashboard. Zusätzlich erstellt das System regelmäßig KI-gestützte Vorschläge zur Anlagenoptimierung und unterstützt damit auch bei den Optimierungsanforderungen nach § 60b GModG.

Alternativ kann die Prüfpflicht nach § 60b mit dem digitalen hydraulischen Abgleich verbunden werden, den die smarten Heizkörperthermostate (SRT) von KALO kontinuierlich durchführen. Die für die Heizungsprüfung relevanten Prüfpunkte, beispielsweise Einstellungen der Regelungstechnik, Pumpenleistung und Heizkurve, können im Zuge des hydraulischen Abgleichs gleich mit erledigt und dokumentiert werden. 
 

KALO-Lösung für den hydraulischen Abgleich nach § 60c

Natürlich erfüllt der digitale hydraulische Abgleich mit den smarten Thermostaten von KALO auch die Anforderungen an den hydraulischen Abgleich nach § 60c GModG. Die smarten Thermostate regeln kontinuierlich die Raumtemperaturen und steuern die Heizkörperventile so, dass die Wärme bedarfsgerecht im Gebäude verteilt wird.

Das KALO-Verfahren wurde vom TÜV Rheinland nach den Anforderungen der BAFA-/KfW-Checkliste geprüft und zertifiziert. Dabei wurde die Gleichwertigkeit des adaptiven Verfahrens zum konventionellen Verfahren B bestätigt. Der adaptive hydraulische Abgleich kann im laufenden Gebäudebetrieb umgesetzt werden. Bei geeigneten Anlagen müssen dafür weder das Heizsystem entleert noch die vorhandenen Ventile ausgetauscht werden.
 

Neue Kostenaufteilung bei neuen Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen

Mit dem GModG werden auch die Regelungen des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) angepasst. Die Änderungen gelten ebenfalls seit dem 29. Juli 2026 und betreffen Vermietende, die in einem Bestandsgebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach § 43 GModG einbauen.
 

Wer eine solche Heizung in einem vermieteten Bestandsgebäude einbaut, muss bei Wohnraummietverhältnissen neue Regeln zur Kostenaufteilung beachten:

• Ab 2028 tragen Vermietenden 50 Prozent der anfallenden CO₂-Kosten. Bei Gasheizungen übernehmen sie zudem 50 Prozent der Gasnetzentgelte.

• Ab 2029 werden auch die Kosten des verpflichtenden klimafreundlichen Brennstoffanteils im Rahmen der Bio-Treppe hälftig zwischen Vermietenden und Mietenden aufgeteilt. Die Regelung gilt für die ersten drei Stufen der Bio-Treppe und damit bis zu einem verpflichtenden Anteil von 30 Prozent. 
  Wichtig: Die hälftige Kostenaufteilung bezieht sich auf die gesamten Kosten des gesetzlich vorgeschriebenen klimafreundlichen Brennstoffanteils und nicht nur auf die Mehrkosten gegenüber fossilem Gas oder Heizöl. Damit die Aufteilung nachvollziehbar erfolgen kann, müssen Brennstofflieferanten diese Kosten künftig gesondert auf der Rechnung ausweisen.

Für andere Heizungsanlagen bleibt die bisherige Aufteilung der CO₂-Kosten nach dem CO₂KostAufG grundsätzlich bestehen. Dabei richtet sich der Anteil von Vermietenden und Mietenden nach dem CO₂-Ausstoß des jeweiligen Gebäudes.
 

Härtefallregelung für kleinere Vermietende

Unter bestimmten Voraussetzungen können für einzelne Vermietende besondere Regeln bei der CO₂-Kostenverteilung gelten. Die Vermietung von maximal sechs Wohnungen ist dabei nur eine von mehreren Voraussetzungen. Weitere Kriterien betreffen unter anderem die Miethöhe, die Energieeffizienz des Gebäudes und die wirtschaftliche Belastung. Eine automatische Ausnahme für Vermietende mit bis zu sechs Wohnungen gibt es nicht. Ob die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Ausnahme erfüllt sind, muss stets im Einzelfall geprüft werden.