In der Betriebskostenverordnung finden sich alle umlagefähigen Kostenarten. Dazu zählen sogenannte „kalte“ und „warme“ Nebenkosten. Eigentümer bzw. Verwalter können frei entscheiden, wie viele bzw. welche Nebenkosten Sie umlegen möchten. „Kalte“ Nebenkosten Wasserversorgung Entwässerung Betrieb der Waschküche Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Treppenhaus- und Außenbeleuchtung Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs Gartenpflege Straßenreinigung Breitbandnetz und Glasfaser Müllbeseitigung Hauswart Sach- und Haftpflichtversicherung Grundsteuer „Warme“ Nebenkosten bzw. Heiz- und Warmwasserkosten: Verbrauchsabhängige Heizkosten Kosten für Wartung der Heizanlage inklusive Reinigung der Anlage und des Heizungskellers Kosten für die Abgasmessung Kosten, die im Zuge der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage anfallen Kosten der Verbrauchserfassung (Heizkostenverteiler, Wasserzähler, Wärmezähler) Brennstoffkosten inklusive Lieferung Kosten für Betriebsstrom Die Heizkostenabrechnung ist Teil der Betriebskostenabrechnung, jedoch wird diese durch die Heizkostenverordnung geregelt. Für die Abrechnung der „kalten“ Betriebskosten bilden das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Betriebskostenverordnung die gesetzliche Grundlage. Es ist auch möglich, die Heizkosten separat von den Nebenkosten abzurechnen. Hier erfahren Sie mehr über die verbrauchsorientierte Abrechnung von Heizkosten

Was sind Heizkosten und woraus setzen sie sich zusammen? Die Heizkostenabrechnung als Teil der Betriebskostenabrechnung setzt sich aus verschiedenen Einzelposten zusammen. Dazu gehören: Verbrauchsabhängige Heizkosten Kosten für Wartung der Heizanlage, inklusive Reinigung der Anlage und des Heizungskellers Kosten für die Abgasmessung Kosten, die im Zuge der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage anfallen Kosten der Verbrauchserfassung (Heizkostenverteiler, Wasserzähler, Wärmezähler) Brennstoffkosten inklusive Lieferung Kosten für Betriebsstrom Sämtliche Kosten für den Betrieb der zentralen Heizanalage werden aufsummiert. Die Gesamtsumme der Kosten für die Versorgung mit Wärme wird dann zu einem Teil nach Umlageschlüssel und zum anderen Teil nach individuellem Verbrauch auf die Mietparteien verteilt. Gleiches gilt für die Kosten der Warmwasserversorgungsanlage.

Die Heizkostenabrechnung setzt sich aus verschiedenen Einzelposten zusammen. Dazu gehören: Verbrauchsabhängige Heizkosten Kosten für Wartung der Heizanlage, inklusive Reinigung der Anlage und des Heizungskellers Kosten für die Abgasmessung Kosten, die im Zuge der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage anfallen Kosten der Verbrauchserfassung (Heizkostenverteiler, Wasserzähler, Wärmezähler) Brennstoffkosten inklusive Lieferung Kosten für Betriebsstrom Sämtliche Kosten für den Betrieb der zentralen Heizanalage werden aufsummiert. Die Gesamtsumme der Kosten für die Versorgung mit Wärme wird dann zu einem Teil nach Verteilerschlüssel und zum anderen Teil nach individuellem Verbrauch auf die Bewohner bzw. Nutzer verteilt. Gleiches gilt für die Kosten der Warmwasserversorgungsanlage.

Der Verteilerschlüssel für Heizkosten ist ein wichtiger Einflussfaktor dafür, wie hoch die Heizkostenabrechnung für einen Mieter ausfällt. Er ist allerdings nicht allein ausschlaggebend. Hinzu kommt ein verbrauchsabhängiger Kostenanteil. Der individuelle Verbrauch der einzelnen Mietparteien in einem Mehrfamilienhaus wird über Heizkostenverteiler, Warmwasserzähler und Kaltwasserzähler sowie Wärmezähler für jede Partei separat gemessen. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass grundsätzlich 50 % bis 70 % der individuellen Heizkosten durch den Verbrauch bestimmt und abgerechnet werden müssen. Die Bewohner haben durch ihr Verbrauchsverhalten also direkten Einfluss auf die Höhe ihrer Heizkosten. Lediglich der verbleibende Anteil darf durch einen pauschalen Umlageschlüssel auf die Mietparteien umgelegt werden. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, nach welchen Kriterien der Umlageschlüssel die Kosten aufteilt: Umlage nach Personenanzahl im Haushalt Umlage anhand der Wohnfläche Umlage nach Anzahl der Wohneinheiten Für die Heizkosten (auch „warme Betriebskosten“ genannt) wird in der Regel die Wohnfläche als Umlageschlüssel zugrunde gelegt. Auch die sogenannten kalten Betriebskosten werden nach einem Verteilerschlüssel umgelegt: Hier ist für die Verteilung allerdings der Verteilerschlüssel allein maßgeblich. Zu den kalten Betriebskosten gehören u.a.: Kosten für den Hausmeister Pflege des Gartens Stromkosten und Wartungskosten für den Aufzug Allgemeinstrom Müllentsorgung Wichtig ist, dass Vermieter die Art des Umlageschlüssels bereits im Mietvertrag festlegen. Dabei können für verschiedene Betriebskostenarten auch verschiedene Verteilschlüssel bestimmt sein. Sollte der Vertrag keine Vorgabe machen, muss die Wohnfläche verpflichtend als Grundlage herangezogen werden. Da es einen erheblichen Einfluss auf die individuellen Nebenkosten hat, welche Art des Umlageschlüssels verwendet wird, sollte der Mieter über die Berechnungsgrundlage informiert sein.

Die Heizkostenabrechnung listet auf, welche Kosten für das Heizen sowie die Wassererwärmung in einem Mehrparteienhaus im Laufe einer Abrechnungsperiode angefallen sind und wie sich diese Kosten auf die einzelnen Mietparteien verteilen. Je nach Bundesland schreibt die Landesbauordnung auch den Einbau von Kaltwasserzählern vor. In diesem Fall ist auch der Kaltwasserverbrauch nach individuellem Verbrauch zu erfassen und abzurechnen. Die Heizkostenabrechnung ist ein Teil der Betriebskostenabrechnung. Die Heizkosten müssen mindestens zur Hälfte verbrauchsabhängig verteilt werden. Damit unterscheidet sich die Heizungsabrechnung wesentlich von anderen Nebenkosten wie der Umlage der Grundsteuer, Gebäudereinigung oder dem Hausmeisterservice, die auch pauschalisiert abgerechnet werden dürfen. Die Berechnung ist deutlich komplexer als bei den übrigen Nebenkosten.

Die Heizkosten sind laut Heizkostenverordnung (HKVO) verbrauchsorientiert zu berechnen, jedoch nicht zu 100 %. Über den sogenannten Verteilerschlüssel, z.B. mit Bezug zur Wohnfläche, legt der Eigentümer oder Verwalter fest, wie weitere Kosten umzuverteilen und zu berechnen sind. Hintergrund ist, dass weitere umlagefähige Kosten anfallen, die im Zusammenhang mit der Heizanlage stehen, aber nicht vom individuellen Verbrauch abhängen. Hierzu gehören beispielsweise die Gebühren für die Heizungswartung durch den Schornsteinfeger oder der Betriebsstrom. Die Abrechnung der Heizkosten setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen: Über den Verteilerschlüssel kann der Eigentümer gemäß Heizkostenverordnung zwischen 30 % und 50 % der Gesamtkosten umlegen. Diese Kosten werden in der Regel entsprechend der Grundfläche der Wohnungen verteilt. Durch das individuelle Heizverhalten werden sie nicht beeinflusst. Der restliche Prozentanteil, also 50 % bis 70 % der Gesamtkosten, wird entsprechend des individuellen Verbrauchsanteils am Gesamtverbrauch des Gebäudes verteilt. Auf deren Höhe hat der Mieter durch sein Heizverhalten direkten Einfluss.

Für die Abrechnung der Heizkosten sind in Deutschland die Normen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) maßgeblich. Diese sind verpflichtend und können auch nicht durch vertragliche Regelungen ersetzt werden. Die HeizkostenV gibt vor, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten erfolgen muss, sofern eine gemeinschaftlich genutzte Heizungsanlage verbaut ist. In regelmäßigen Abständen kommt es zu Anpassungen in der Heizkostenverordnung und damit zu veränderten Anforderungen, die bei der Heizungsabrechnung berücksichtigt werden müssen. Mit dem Ablesedienst der KALO erhalten Sie eine rechtssichere Heizkostenabrechnung für Ihre Mieter, die wir für Sie schnell und zuverlässig unter Beachtung aller geltenden Vorgaben erstellen.

Die Kosten für die Miete von Warmwasserzählern sind umlagefähig gemäß der Heizkostenverordnung (HKVO). Dies kann der Eigentümer bzw. Verwalter nach vorheriger Vereinbarung direkt in der Heizkostenabrechnung erledigen. Bei Kaltwasserzählern, die in einigen Bundesländern vorgeschrieben sind, sind die Mietkosten in der Betriebskostenrechnung umlagefähig. Beim Gerätekauf sind die Kosten unter bestimmten Umständen über die Miete auf die Bewohner umlagefähig.

Alle Mess- und Erfassungsgeräte wie Heizkostenverteiler, Wasser- und Wärmezähler können Sie von uns mieten, sodass für Sie keine Investitionskosten entstehen. Die Mietkosten sind nach der Heizkostenverordnung umlagefähig. Der Austausch der eichpflichtigen Geräte erfolgt bei Abschluss eines Folgevertrages durch uns ohne zusätzliche Kosten für den Austausch.

Heizkostenverteiler gibt es in Europa seit den 1920er Jahren. Die Geräte wurden technisch immer weiterentwickelt. Bis vor einigen Jahren waren Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip Standard. Sie werden genauso wie die heutigen elektronischen Heizungsverteiler direkt auf dem Heizkörper montiert. Die Ermittlung der Wärmeabgabe erfolgt jedoch nicht elektronisch, sondern über die Verdunstung einer Flüssigkeit. Je mehr oder je länger man heizt, desto größere Mengen verdunsten. Im Gegensatz zu „Verdunstern“ sind elektronische Heizkostenverteiler in der Lage, auch Temperaturen unter 60 Grad zu erfassen. Zudem minimieren sie Aufwände, da keine Flüssigkeit nachgefüllt werden muss. Aus diesem Grund werden Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip heute in der Regel nicht mehr eingebaut. Spätestens ab 2027 sollen ohnehin nur noch elektronische Funk-Heizkostenverteiler im Einsatz sein. Mit der Funk-Technologie ersparen Sie Bewohnern die jährlichen Ablesetermine, die bei konventionellen elektronischen Heizkostenverteilern noch immer erforderlich sind.